Rentabilité brute, rentabilité nette, cashflow : comment lire les vrais chiffres d’un Airbnb à Toulouse
Beaucoup de projets Airbnb paraissent très rentables… jusqu’au moment où l’on regarde les vrais chiffres.
Sur le papier, tout semble simple : un logement acheté à un certain prix, un revenu mensuel estimé, et une belle promesse de rentabilité. Pourtant, entre la rentabilité brute, la rentabilité nette et le cashflow, on se rend vite compte qu’un bien peut sembler excellent au premier regard… alors qu’il l’est beaucoup moins en réalité.
C’est justement pour cela qu’il est essentiel de savoir lire les bons indicateurs.
Car en location courte durée, le vrai sujet n’est pas seulement de savoir combien un logement peut rapporter. Le vrai sujet, c’est de savoir ce qu’il vous reste vraiment, une fois toutes les charges prises en compte.
Beaucoup de projets Airbnb paraissent très rentables… jusqu’au moment où l’on regarde les vrais chiffres.
Sur le papier, tout semble simple : un logement acheté à un certain prix, un revenu mensuel estimé, et une belle promesse de rentabilité. Pourtant, entre la rentabilité brute, la rentabilité nette et le cashflow, on se rend vite compte qu’un bien peut sembler excellent au premier regard… alors qu’il l’est beaucoup moins en réalité.
C’est justement pour cela qu’il est essentiel de savoir lire les bons indicateurs.
Car en location courte durée, le vrai sujet n’est pas seulement de savoir combien un logement peut rapporter. Le vrai sujet, c’est de savoir ce qu’il vous reste vraiment, une fois toutes les charges prises en compte.
La rentabilité brute : utile pour comparer rapidement, mais insuffisante
La rentabilité brute est souvent le premier chiffre mis en avant.
Elle se calcule simplement :
Rentabilité brute = revenus annuels / coût total du bien x 100
En général, on prend :
- le prix d’achat ;
- les frais de notaire ;
- parfois les travaux de départ ;
- et les revenus locatifs annuels estimés.
Exemple
Vous achetez un bien 120 000 €, avec 10 000 € de frais et 10 000 € de travaux, soit un coût total de 140 000 €.
Le logement génère 18 000 € de chiffre d’affaires annuel.
18 000 / 140 000 x 100 = 12,86 % de rentabilité brute
Sur le papier, cela paraît très intéressant.
Le problème, c’est que ce chiffre ne tient pas compte de la réalité de l’exploitation :
- ménage ;
- linge ;
- charges de copropriété ;
- taxe foncière ;
- assurance ;
- internet ;
- électricité ;
- maintenance ;
- conciergerie ;
- comptabilité ;
- vacance locative ;
- imprévus.
La rentabilité brute est donc utile pour faire un premier tri entre plusieurs projets, mais elle ne suffit jamais à elle seule pour prendre une décision.
La rentabilité nette : le chiffre déjà beaucoup plus sérieux
La rentabilité nette permet d’aller plus loin, parce qu’elle prend en compte les charges d’exploitation.
Elle se calcule ainsi :
Rentabilité nette = revenus annuels – charges annuelles / coût total du bien x 100
C’est déjà un indicateur bien plus pertinent, car il reflète davantage la performance réelle du bien.
Reprenons le même exemple
- Chiffre d’affaires annuel : 18 000 €
- Coût total du bien : 140 000 €
Supposons maintenant les charges annuelles suivantes :
- copropriété : 1 200 €
- taxe foncière : 1 000 €
- assurance : 250 €
- internet et abonnements : 450 €
- électricité / eau : 1 200 €
- entretien / petites réparations : 700 €
- comptabilité / divers : 500 €
- ménage / linge / gestion : 4 500 €
Soit 9 800 € de charges annuelles.
Le revenu restant avant financement est donc :
18 000 – 9 800 = 8 200 €
La rentabilité nette devient :
8 200 / 140 000 x 100 = 5,86 %
Et là, on voit tout de suite la différence.
Le bien qui semblait afficher près de 13 % de rentabilité brute tombe en réalité à moins de 6 % de rentabilité nette.
C’est exactement pour cette raison que beaucoup de propriétaires ou d’investisseurs se trompent lorsqu’ils regardent seulement le chiffre brut.
Le cashflow : ce qu’il vous reste vraiment chaque mois
Le cashflow est encore plus concret.
Il ne s’agit plus seulement d’un pourcentage, mais de l’argent réellement disponible une fois les recettes encaissées et toutes les dépenses payées.
En d’autres termes, le cashflow répond à la question suivante :
Combien me reste-t-il vraiment à la fin du mois ?
Pour le calculer, on prend :
- les revenus locatifs ;
- on retire toutes les charges d’exploitation ;
- puis on retire aussi le financement mensuel si le bien est acheté à crédit.
Exemple
Revenu annuel restant avant crédit : 8 200 €
Supposons maintenant une mensualité de prêt de 650 € par mois, soit :
7 800 € par an
Le cashflow annuel est donc :
8 200 – 7 800 = 400 €
Soit environ :
33 € par mois
Autrement dit, le bien peut sembler rentable sur le papier, mais dans les faits il génère très peu de marge de sécurité.
Et si un mois est moins bon, s’il y a une panne, un remplacement de mobilier ou une baisse de remplissage, le cashflow peut très vite devenir négatif.
Un Airbnb peut être rentable… sans avoir un bon cashflow
C’est un point que beaucoup de gens confondent.
Un bien peut afficher :
- une rentabilité brute correcte ;
- une rentabilité nette acceptable ;
- mais un cashflow faible, voire négatif.
Pourquoi ?
Parce que la performance locative et la structure du financement sont deux choses différentes.
Par exemple :
- un bien acheté trop cher ;
- un crédit trop lourd ;
- des travaux importants ;
- une mensualité élevée ;
- ou des charges sous-estimées
peuvent venir écraser le cashflow, même si l’activité locative fonctionne plutôt bien.
C’est pour cela qu’il faut toujours lire les trois indicateurs ensemble.
Les erreurs les plus fréquentes dans les calculs Airbnb
Quand un projet paraît très rentable, il y a souvent un oublि quelque part.
Les erreurs les plus fréquentes sont les suivantes :
Oublier certaines charges
C’est le classique :
- ménage ;
- blanchisserie ;
- produits d’accueil ;
- petits remplacements ;
- maintenance ;
- frais bancaires ;
- plateforme ;
- conciergerie ;
- comptable ;
- fiscalité.
Un projet n’est pas rentable parce qu’il encaisse beaucoup. Il est rentable parce qu’il conserve une marge après tout cela.
Surestimer le taux d’occupation
Beaucoup de simulations partent d’un calendrier presque plein toute l’année.
En réalité, il faut toujours prévoir :
- les périodes plus calmes ;
- la saisonnalité ;
- les trous entre deux réservations ;
- les annulations ;
- les jours bloqués pour entretien ou logistique.
Surestimer le prix moyen par nuit
Ce n’est pas parce qu’un logement peut être affiché à 110 € qu’il sera réellement loué à ce tarif toute l’année.
Il faut raisonner en prix moyen réellement encaissé, pas en prix idéal.
Oublier le coût du temps ou de la gestion
Même lorsque le propriétaire gère seul, cela a une valeur.
Le temps passé à répondre aux voyageurs, coordonner le ménage, gérer les problèmes, suivre le linge ou les petits imprévus a un coût, même s’il n’apparaît pas immédiatement dans le tableau.
Ce qu’il faut vraiment regarder avant d’acheter
Pour lire correctement les chiffres d’un Airbnb, il faut arrêter de regarder uniquement le chiffre d’affaires potentiel.
Les vrais points de vigilance sont :
- le coût total du projet ;
- le niveau de charges réel ;
- le revenu moyen réaliste ;
- la saisonnalité ;
- le financement ;
- la marge de sécurité ;
- et la capacité du bien à absorber les imprévus.
En clair, un bon projet Airbnb n’est pas juste un bien qui “rapporte beaucoup”.
C’est un bien qui reste solide même quand :
- le remplissage baisse un peu ;
- une dépense imprévue tombe ;
- le prix moyen par nuit descend temporairement ;
- ou qu’un mois est moins bon que prévu.
L’indicateur le plus rassurant : une lecture complète des chiffres
La meilleure approche consiste à lire les chiffres dans cet ordre :
La rentabilité brute
Pour filtrer rapidement plusieurs projets.
La rentabilité nette
Pour voir la vraie performance du bien avant financement.
Le cashflow
Pour savoir si le projet tient réellement dans la vie de tous les jours.
C’est cette combinaison qui permet d’avoir une vision saine.
Regarder uniquement la rentabilité brute peut faire rêver.
Regarder la rentabilité nette permet déjà de revenir à la réalité.
Regarder le cashflow permet enfin de savoir si le projet est confortable… ou fragile.
Un exemple simple de lecture intelligente
Prenons deux biens :
Bien A
- rentabilité brute : 13 %
- rentabilité nette : 5,5 %
- cashflow : 20 € / mois
Bien B
- rentabilité brute : 10,5 %
- rentabilité nette : 6,2 %
- cashflow : 180 € / mois
Beaucoup de personnes seraient tentées de préférer le bien A en voyant le chiffre brut.
Et pourtant, le bien B est souvent plus sain :
- charges mieux maîtrisées ;
- marge plus confortable ;
- meilleure résistance aux imprévus ;
- exploitation plus sereine.
C’est pour cela qu’un projet Airbnb doit toujours être lu dans sa globalité.
Conclusion
La rentabilité brute, la rentabilité nette et le cashflow ne racontent pas la même histoire.
La première donne une vision rapide.
La deuxième donne une vision plus réaliste.
La troisième donne la vérité du quotidien.
Pour analyser correctement un Airbnb, il ne faut donc jamais se contenter d’un seul chiffre. Ce sont les trois ensemble qui permettent de savoir si un projet est simplement séduisant sur le papier… ou réellement solide dans la durée.
En location courte durée, les beaux chiffres existent. Mais les bons projets sont surtout ceux qui tiennent une fois les charges, la gestion et la réalité du terrain intégrées.
CTA de fin
Vous avez un projet Airbnb à Toulouse, Montauban, Muret ou dans les alentours, et vous voulez savoir si les chiffres que vous avez en tête sont vraiment cohérents ?
Chez BnB Relax, nous aidons les propriétaires et investisseurs à lire leur projet avec une vision plus concrète, plus réaliste et plus rentable.
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