Faut-il louer en courte durée ou en longue durée ? Comparatif pour les propriétaires en 2025

De plus en plus de propriétaires se posent la question : Est-ce plus intéressant de louer en courte durée en passant par des plateformes comme Airbnb et Booking, ou vaut-il mieux opter pour de la location longue durée « classique » en 2025 ? Le marché immobilier est en constante évolution et le marché de la courte durée est de plus en plus réglementé… Nous allons vous aider à y voir plus clair ! Petit teaser : La location courte durée est plus rentable mais plus chronophage !

Qu’est ce que la location courtée durée et la location longue durée ?

Avant toute chose, nous allons nous mettre en accord sur ce que sont ces 2 types de location afin d’adopter un langage commun.

Location courte durée

La Location Courte Durée (LCD), aussi appelée Location Saisonnière, consiste à louer un logement pour une période allant de quelques jours à quelques semaines, la plupart du temps en passant par des plateformes telles qu’ Airbnb, Booking, Abritel. Voyons ensemble les principales caractéristiques de la LCD :

• Flexibilité : Les propriétaires choisissent librement les périodes où ils mettent leur logement en location
• Durée : Entre 1 nuit et 3 mois maximum
• Public cible : Touristes, professionnels en déplacement, familles en vacances, personnes cherchant un hébergement temporaire.
• Rentabilité potentielle : Des loyers plus élevés qu’en longue durée grâce à la tarification à la nuitée.

Un exemple typique :

Un appartement T2 à Toulouse centre peut-être loué entre 90 et 100€ la nuit sur Airbnb, ce qui représente un potentiel de 1800 à 2000€ avec 20 nuits occupées dans le mois.

Super rentable me direz-vous ? Oui, c’est vrai … Mais … Il faut pour cela tirer le plein potentiel de votre bien avec une mise en avant optimisée sur les plateformes, une présence sur plusieurs plateformes. Aussi, pour que votre rentabilité tienne sur la durée, il faut assurer une gestion rigoureuse. En effet, vous aurez à votre charge l’accueil des voyageurs, le ménage à réaliser entre chaque voyageur, le suivi des réservations, le réassort des consommables et les communications avec les voyageurs avant pendant et après leurs voyages. Pour cette raison, de nombreux propriétaires optent pour de la Location Courte Durée, tout en faisant appel à des services de conciergerie qui assurent la gestion du bien. Si vous travaillez avec Conciergerie BnB Relax, vous nous confiez vos clés, vous ne vous occupez plus de rien, vous percevez les loyers et nous vous facturons nos services en fin de mois.

Location Longue Durée

La location longue durée (LLD), option privilégiée par de nombreux propriétaires qui n’ont pas encore saisi l’opportunité de la location courte durée, repose sur la signature d’un bail d’habitation (1 an renouvelable pour un meublé, 3 ans pour un logement vide). La LLD assure de la stabilité pour les propriétaires, avec des revenus locatifs réguliers sur une période prolongée. Voyons désormais les caractéristiques principales de la LLD :

• Stabilité des revenus : Un loyer fixe versé chaque mois.
• Durée : Contrat long terme, allant de 1 an à plusieurs années.
• Public cible : Étudiants, familles, locataires à la recherche de logements stables.
• Simplicité de gestion : Peu de turnover.

Un exemple typique : 

Le même appartement T2 à Toulouse pourrait être loué environ 900€/mois en longue durée. Une revenu stable et garanti sur l’année… Attention toutefois aux risques d’impayés, et aux éventuelles vacances locatives.

Comparatif des avantages et inconvénients pour les propriétaires

Pour vous aider à choisir entre la location courte durée et la longue durée, nous allons voir ensemble les différences sur 4 points clés.

Revenus locatifs

Location courte durée

La location saisonnière permet d’atteindre des revenus locatifs plus élevés grâce à une tarification à la nuitée. Par exemple :

• Un T2 dans le centre de Toulouse peut être loué 90 à 100€/nuit.
• Avec un taux d’occupation de 20 nuits par mois, cela représente environ 1800 € de revenus mensuels bruts lissés sur l’année.

Ces revenus dépendent toutefois fortement du taux de remplissage et de la saisonnalité. La gestion active est donc nécessaire pour maximiser les réservations.

Location longue durée

À l’inverse, la location longue durée génère des revenus plus stables mais généralement inférieurs.

• Le même T2 en longue durée pourrait être loué 900 €/mois avec un bail classique.

Un avantage ?  Vous percevez un loyer fixe, sans avoir à gérer la fluctuation du taux d’occupation. En revanche, il vous sera impossible d’ajuster le motant des loyers en fonction de la demande, contrairement à la courte durée.

Gestion et contraintes

Location courte durée

La gestion d’une location saisonnière est très exigeante :

• Turnover élevé : Avec des séjours courts, il faut gérer les check-in/check-out fréquents.
• Ménage : Le logement doit être impeccable entre chaque séjour, un nettoyage est donc obligatoire entre chaque location.
• Maintenance : Les équipements doivent être fonctionnels pour maintenir une bonne satisfaction des voyageurs.
• Gestion des réservations : Répondre aux demandes, gérer les annulations et les imprévus.
• Communication voyageurs : Vous vous devez d’être réactif dans les discussions avec les locataires pour résoudre d’éventuels problèmes.

Toutes ces contraintes poussent souvent les investisseurs et propriétaires à faire appel à une conciergerie Airbnb qui s’occupera de toutes ces tâches contre une commission (environ 25% des revenus locatifs).

Location longue durée

La LLD est beaucoup plus simple à gérer :

• Un seul et unique locataire pour une longue période.
• Pas d’interventions pour le ménage et de rares interventions pour la maintenance et les petits travaux.
• Une gestion des loyers et des charges très simple.

Seuls petits bémols : Les risques d’impayés et les risques d’importantes dégradations constatées à la fin de location, nécessitant d’importantes réparations.

Taux de remplissage et saisonnalité

Location courte durée

Le taux d’occupation en location saisonnière est très variable :

• Périodes touristiques : En été, les week-ends ou lors d’événements spécifiques à Toulouse (matchs, salons professionnels, concerts…), le taux d’occupation peut dépasser les 90%.
• Hors saison : En hiver ou pendant les périodes creuses, il peut chuter à 50% voire moins. On cible généralement plutôt les travailleurs.

Cette saisonnalité exige une stratégie active et une satisfaction client au top pour attirer les voyageurs toute l’année (optimisation de l’annonce, promotions…).

Location longue durée

La location longue durée offre une stabilité maximale :

• Une fois le bail signé, vous êtes assuré de percevoir un loyer régulier sur la durée du contrat.
• Il n’y a pas de saison creuse ni de dépendance aux périodes touristiques.

Si la stabilité est une priorité, la longue durée est préférable. Si vous êtes prêt à gérer la variabilité, la courte durée peut offrir une rentabilité bien supérieure sur l’année. Attention toutefois, il n’y a pas de saison creuse, mais il existe une trêve hivernale qui peut poser problème notamment avec les mauvais payeurs.

Réglementation et fiscalité

Location courte durée

La location saisonnière est encadrée par des règles spécifiques, surtout dans les grandes villes comme Toulouse :

• Limite de nuitées : À Toulouse, si c’est votre résidence principale, vous ne pouvez la louer que 120 jours par an. Les maires ont même la latitude pour bloquer à 90 jours par ans. S’il ne s’agit pas de votre RP, vous êtes libre quant à la durée de location.
• Déclaration obligatoire auprès de la mairie.
• Taxes de séjour : À collecter et reverser aux collectivités.

Sur le plan fiscal, les revenus sont imposés sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :

• Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 30% si vos revenus sont inférieurs à 15000€/an.
• Régime réel : Possibilité de déduire vos charges réelles (ménage, conciergerie, travaux, etc.).

Location longue durée

La location longue durée est soumise à des règles plus classiques :

• Contrat de bail réglementé (meublé ou vide).
• Revenus déclarés en revenus fonciers :
  • Micro-foncier : Abattement de 50% si les revenus sont inférieurs à 77700€/an.
  • Régime réel : Déduction des charges (taxes foncières, travaux, intérêts d’emprunt, etc.).

La niche de la location courte durée est désormais terminée… Toutefois, en passant par le régime réel (celui qui est préconisé notamment si vous passez par une conciergerie), aucun impact avec les nouvelles lois.

Quelle solution la plus rentable pour votre profil ?

Le choix entre la LCD et la LLD dépendra souvent de votre profil de propriétaire, de votre temps disponible et de vos objectifs financiers. Nous allons vous proposer des cas concrets ainsi qu’un comparatif pour vous aider à choisir.

Pour les propriétaires qui ont du temps à consacrer

Si votre activité professionnelle vous permet de gérer des rotations fréquentes, l’accueil des voyageurs, le ménage, l’entretien… La location courte durée est faite pour vous ! Le potentiel de revenus est bien plus intéressant, surtout si vous êtes dans une zone touristique.

Astuce : Vous pouvez même optimiser vos résultats en automatisant certaines tâches, ou en faisant appel à une conciergerie Airbnb comme ConciergerieBnBRelax pour vous faire gagner du temps et pour optimiser la rentabilité de votre bien !

Pour les propriétaires souhaitant la tranquillité

Si vous êtes plutôt en recherche de simplicité et stabilité, vous pouvez plutôt opter pour la location longue durée. Vous signez un bail, puis vous assurez votre revenu mensuel constant. C’est la solution idéale pour les propriétaires ne souhaitant pas s’investir activement dans la gestion locative ou qui résident loin de leur bien.

Astuce : En travaillant avec Conciergerie BnB Relax, nous vous proposons l’offre Relax pour laquelle, nous nous occupons de tout pour vous de A à Z, ce qui vous permet d’améliorer la rentabilité de votre bien, sans gestion supplémentaire !

Simulation de revenus

En prenant toujours l’exemple de votre T2 situé à Toulouse :

Prenons l’exemple d’un T2 situé à Toulouse :

La location courte durée peut quasiment doubler vos revenus net… même avec une conciergerie ! Imaginez si vous ne retirez pas les frais de conciergerie… !

Le rôle de la conciergerie pour la location courte durée

Pour les propriétaires qui souhaiteraient optimiser la rentabilité de leur bien sans devoir subir les contraintes liées à la location saisonnière, la conciergerie Airbnb est la solution idéale.

Services proposés par une conciergerie

Chaque conciergerie a ses propres offres. Chez Conciergerie BnB Relax, nous vous proposons notamment :

• Check-in / check-out : Accueil des voyageurs et remise des clés.
• Ménage professionnel : Nettoyage complet entre chaque séjour.
• Optimisation des annonces : Rédaction d’un texte optimisé.
• Photos professionnelles : Pour bien mettre en avant votre bien.
• Optimisation des tarifs : Nous ajustons les prix au quotidien pour optimiser la rentabilité.
• Communication 24/7 : Réponses rapides aux voyageurs pour améliorer les avis.
• Réponse en moins d’une heure : Nous répondons aux questions sur les plateformes dans l’heure.
• Réassort des consommables : Pour que vos voyageurs ne manquent de rien.
• Cadeau de bienvenue : C’est la meilleure manière de laisser un bon souvenir.
• Relance pour obtenir des avis clients : C’est le nerf de la guerre pour ressortir sur les plateformes.
• Guide voyageur numérique : Où sortir autour de votre logement ?
• Création d’un site web dédié : pour des réservations en direct (les plateformes vous prennent des frais à hauteur de 15-20%)

Le coût d’une conciergerie

Les services d’une conciergerie sont facturés en moyenne 25% des revenus locatifs bruts. Bien que cela puisse sembler élevé, ils permettent :

• D’économiser un temps précieux.
• D’optimiser le taux d’occupation grâce à des professionnels.
• D’offrir une expérience 5 étoiles aux voyageurs, entraînant plus de réservations.

Exemple : Sur un revenu de 1800 €/mois, une commission de 25% (450 €) laisse un revenu net de 1350 €, tout en déléguant l’intégralité de la gestion.

En résumé…

Le choix entre location courte durée et longue durée dépend de vos priorités :

• Si vous cherchez à maximiser vos revenus et êtes prêt à vous investir ou à déléguer, la location courte durée est une excellente option.
• Si vous privilégiez la simplicité et la stabilité, la location longue durée est plus adaptée.

Pour les propriétaires souhaitant profiter des avantages de la location courte durée sans les contraintes, faire appel à une conciergerie Airbnb est la solution idéale pour maximiser vos gains tout en gagnant du temps.

➡️ Vous êtes propriétaire en Haute-Garonne ou autour de Toulouse ? Découvrez nos services de conciergerie personnalisés pour simplifier et optimiser votre location saisonnière.